Hamit Topaloğlu / HMT Otel Yatırım ve İşletme Danışmanlığı / Yönetim Kurulu Başkanı
Geleceğin kazananları bina inşa edenler değil, strateji geliştirenler olacak
Türkiye gayrimenkul sektörü tarihinin en önemli dönüşüm dönemlerinden birine girmiş durumda.
Bir tarafta deprem güvenliği nedeniyle hızlanan kentsel dönüşüm süreci, diğer tarafta değişen yaşam alışkanlıkları, artan yatırım maliyetleri, finansmana erişim ihtiyacı ve kullanıcı beklentilerindeki değişim, geliştiricileri yeni çözümler üretmeye zorluyor.
Bugün artık başarılı bir gayrimenkul projesi yalnızca iyi bir mimari tasarım veya kaliteli inşaat ile tanımlanmıyor.
Asıl farkı yaratan unsur; doğru kullanım karması, doğru gelir modeli, doğru marka stratejisi ve doğru işletme planlamasıdır.
Dünyanın önde gelen gayrimenkul geliştiricileri artık projelerini yalnızca konut veya ticari gayrimenkul olarak değil;
Türkiye de artık aynı dönüşümün tam merkezinde yer alıyor.
Türkiye’nin önündeki en büyük fırsat: Kentsel dönüşüm
Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yenilenmesi değildir. Aslında bu süreç şehirlerin yeniden tasarlanmasıdır.
Türkiye’de milyonlarca konutun dönüşüm sürecine girmesi beklenirken, birçok şehir yeni yatırım fırsatları sunmaktadır. Dünya Bankası verilerine göre dönüşüm alanlarında milyonlarca kişi yaşamakta ve süreç yalnızca yapı güvenliği değil, ekonomik ve sosyal dönüşümü de kapsamaktadır.
Bugün fırsat yalnızca İstanbul’da değildir.
İstanbul
Ankara
İzmir
Antalya
Artık yalnızca turizm destinasyonu değildir.
Uzaktan çalışanlar, yabancı yatırımcılar ve uzun dönem konaklayan misafirler sayesinde serviced apartment ve branded residence konseptleri için Avrupa’nın en güçlü pazarlarından biri haline gelmektedir.
Muğla (Bodrum, Fethiye, Marmaris)
Lüks yaşam ve ikinci konut pazarının merkezidir.
Branded residence konseptleri burada yalnızca konut değil, yatırım ürünü olarak da satılmaktadır.
Mersin
Yeni liman yatırımları, uluslararası ticaret ve yabancı yatırımcı ilgisi nedeniyle Akdeniz’in yükselen şehirlerinden biri haline gelmektedir.
Adana ve Gaziantep
Sanayi ve ticaret merkezleri olarak extended stay ve serviced apartment yatırımları için giderek daha fazla önem kazanmaktadır.
Trabzon ve Karadeniz Bölgesi
Özellikle Körfez ülkelerinden gelen uzun süreli konaklama talebi nedeniyle residence ve extended stay ürünleri için ciddi fırsatlar barındırmaktadır.
Dünyada neden branded residence dönemi yaşanıyor?
Son yıllarda markalı konut projeleri dünya çapında olağanüstü büyüme göstermektedir.
Araştırmalar branded residence projelerinin markasız muadillerine göre ortalama %20 ile %35 arasında, bazı pazarlarda ise %40’ın üzerinde fiyat primi yaratabildiğini göstermektedir.
Peki alıcı neden daha fazla ödeme yapıyor?
Çünkü satın alınan şey yalnızca bir daire değildir.
Satın alınan;
Bugünün yatırımcısı yalnızca metrekare satın almıyor.
Yönetilen bir yaşam modeli satın alıyor.
Serviced apartment ve extended stay Türkiye’de neden büyüyecek?
Pandemi sonrası dönemde dünya genelinde konaklama alışkanlıkları değişti.
İnsanlar artık yalnızca birkaç günlük seyahatler yapmıyor.
Yeni kullanıcı profilleri ortaya çıktı:
Bu misafirler otel odasından daha fazlasını arıyor.
Bu nedenle dünyada extended stay markaları hızla büyüyor ve aynı trend Türkiye’de de görülmeye başlanıyor.
Özellikle;
önümüzdeki yıllarda bu segmentte önemli gelişmelere sahne olabilir.
Finansman bulmanın yeni yolu: Karma kullanım projeleri
Günümüz yatırım ortamında finansman artık en kritik konulardan biri haline gelmiştir.
Bankalar, yatırım fonları ve finans kuruluşları artık yalnızca projeye değil, gelir modeline bakmaktadır.
Tek fonksiyonlu projelerde risk daha yüksektir.
Oysa karma kullanım projelerinde gelir kaynakları çeşitlenir.
Örneğin aynı proje içerisinde;
Bu durum finans kuruluşlarının projeye olan güvenini artırır.
Türkiye’de son dönemde dönüşüm projelerinin finansmanını desteklemek amacıyla yeni fon ve yatırım mekanizmalarının geliştirilmesi de sektör açısından önemli bir gelişmedir.
Projenin başarısı inşaatta değil, ilk günündeki kararlarda belirlenir
Birçok geliştirici için en kritik hata tam bu noktada ortaya çıkıyor.
Konaklama fonksiyonları, residence kullanımı veya marka entegrasyonu çoğu zaman mimari proje tamamlandıktan sonra gündeme geliyor.
Oysa bu yaklaşım büyük değer kaybına yol açıyor.
Çünkü;
Doğru planlanmayan bir proje satılabilir. Ancak yüksek performans gösteremez.
Yüksek performans göstermeyen bir proje ise yatırımcıya beklenen getiriyi sağlayamaz.
Gayrimenkulde yeni gerçek: İşletme yönetimi artık inşaat kadar önemli
Günümüzde yatırımcıların en büyük yanılgılarından biri şudur:
“Projeyi tamamlayalım, işletmeyi sonra düşünürüz.”
Oysa dünya artık bunun tam tersini yapıyor.
Başarılı geliştiriciler proje tasarımına başlamadan önce şu soruları soruyor:
Çünkü modern gayrimenkul sektöründe değeri yaratan bina değil, işletmedir.
İyi yönetilen bir proje;
Sonuç: Türkiye’nin geleceği karma kullanım ve yönetilen yaşam projelerinde
Türkiye önümüzdeki 10-20 yıl boyunca dünyanın en büyük kentsel dönüşüm pazarlarından biri olmaya devam edecek.
Bu süreçte kazananlar yalnızca yeni binalar inşa edenler olmayacak.
Kazananlar;
Artık mesele yalnızca bir bina yapmak değil; bir yaşam modeli, bir gelir modeli ve sürdürülebilir bir yatırım hikayesi yaratmaktır.
Türkiye’nin yeni gayrimenkul döneminde asıl rekabet inşaatta değil, stratejide yaşanacaktır.
