Aykut Bakay / Otel Yönetim ve Yatırım Danışmanı
Turizm sektörü, tarihinin en ilginç denklemlerinden biriyle karşı karşıya. Bir yanda doluluk oranlarındaki istikrar, diğer yanda operasyonel maliyetlerin (OPEX) baskısıyla daralan kar marjları... Yıllarca otel genel müdürlüğü koltuğunda operasyonu yönetmiş, şimdi ise yatırım danışmanlığı tarafında masanın her iki tarafını da gören biri olarak şunu net bir şekilde söyleyebilirim: Piyasada sular çekiliyor ve gerçek hazineler gün yüzüne çıkıyor.
Rakamlar ne söylüyor? Romantizm bitti, realite başladı
Bundan birkaç yıl önce %40-45 bandında seyreden net karlılık oranlarının, artan enerji ve personel giderleriyle %15-20 seviyelerine gerilediği bir sır değil. Bu durum, özellikle finansman maliyetlerinin (faizlerin) yüksekliğiyle birleşince, yatırımcıyı ‘nakitte kalma’ konforuna itti. Peki, bu durum otel satışlarını gerçekten durdurdu mu? Hayır, sadece ‘fiyat algısını’ resetledi.
Özellikle İstanbul’un kalbi Taksim’de ROI (Geri Dönüş Süresi) oranlarının 25-30 yıla çıkması, yatırımcıyı haklı olarak duraksatmıştı. Ancak bugün yaklaşan farklı bir tablo var. ‘Gerçekçi fiyatlama dönemi.’ Nakit akışına ihtiyaç duyan veya portföyünü küçültmek isteyen mülk sahipleri, artık "hayalindeki rakamı" değil, "piyasanın gerçeğini" masaya koyuyor.
Fırsat nerede?
Şu an İstanbul’da 5 yıldızlı bir tesis için kapılar 90 – 100 milyon dolar bandından açılırken; Anadolu yakası ve çevre bölgelerde %30 daha düşük fiyat avantajları yakalamak mümkün. 4 yıldızlı segmentte ise fiyatlar 30-50 milyon dolar, butik otel segmentinde ise lokasyonuna göre 5-15 milyon dolar arasında ‘yok fiyatına’ diyebileceğimiz fırsatlar doğmaya başladı.
Antalya’da ise 4 ve 5 yıldızlı oteller benim gördüğüm kadarıyla ikiye ayrılıyor, birinci tarafta kalitesini korumuş tesis satış fiyatından ödün vermeyen oteller. Sahipleri genellikle işletmesini uzun yıllar yapmış, ağırladıkları misafirlerin kitlesi yüksek, misafirlerin tekrar gelme oranları yüksek, kalıplaşmış misafirleri ağırlayan köklü oteller. İkindi tarafta da işletmeyi üç ya da dört yıl önce satın almış, çalıştırmış ama şimdi satmak isteyenler.
İşte bu ikinci grup oteller fiyatlarında 5 yıldızlı oteller 40 – 60 milyon bandında iken 4 yıldızlı oteller 20 – 40 milyon arasında değişiyor. Alanya bölgesinde fiyatlar bunlardan çok daha uygun.
Güney bölgesinde yatırımın geri dönüş oranları - ROI oranlarının halen 10-20 yıl bandında seyretmesi, doğru yönetim modeliyle bu yatırımların ne kadar hızlı güçlü bir yatırıma dönüşebilecektir. Yani İstanbul’da alınacak 4 yıldızlı bir otel fiyatına rahatlıkla Güneyde 5 yıldızlı bir otel alınabiliyor. Geri dönüş ROI oranlarının halen 15-20 yıl bandında seyretmesi, doğru yönetim modeliyle bu yatırımların ne kadar hızlı güçlü bir yatırıma dönüşebileceğinin kanıtı.
Neden şimdi almalı?
Büyük yatırımcılar bilir ki; herkes satarken alınır, herkes alırken satılır. ROI oranlarının yüksek görünmesi sizi yanıltmasın, bu oranlar mülk değerinin "dip" yaptığı noktalarda revize edilecek ve piyasa canlandığında bugünkü alıcılar en büyük kazananlar olacak. Yani yatırımcılar ROI yi topraktan kazanacaklar.
Küçük bir dip not, yeni nesil yatırımcılar vakit kaybetmek istemiyor, sıfırdan yeni bir otel yapmaktansa hazır otel almayı ve gerekiyorsa revizyon yapmayı tercih ediyor.
Otel bir gayrimenkul değil, yaşayan bir işletmedir. Benim danışmanlık verdiğim projelerde odaklandığım temel nokta da tam olarak bu. Doğru fiyata alınan oteli, doğru operasyonel eğitim ve yönetimle birleştirerek geri dönüş sürelerini aşağı çekmek.
Sonuç olarak
Piyasa durgun değil, sadece el değiştiriyor. Eğer doğru lokasyonda, sürdürülebilir bir nakit akışı ve gerçekçi bir ekspertizle yola çıkarsanız, bu dönem son yılların en kârlı alımlarını yapmak için en doğru zamandır. Unutmayın, otelcilikte en pahalı yatırım, kaçırılan fırsattır.
