Hamit Topaloğlu / H&P Hospitality Partners / Yönetici Ortak
Otelinizi uluslararası güce taşımanın tam zamanı
Türkiye’de özellikle Antalya ve Ege kıyılarında, birçok bağımsız resort ve şehir oteli artık uluslararası zincir markalarla çalışmanın yollarını arıyor. Sadece isim hakkı değil; global dağıtım gücü, gelir yönetimi know-how’ı, operasyonel disiplin ve yatırım değer artışı için ciddi bir dönüşüm süreci yaşanıyor.
Bugün Türkiye’de aktif olarak faaliyet gösteren başlıca zincir otel markaları şunlardır:
Bu markaların önemli bir kısmı, özellikle her şey dahil resort segmentinde dönüşüm projelerine daha sıcak bakmaya başladı. Aynı zamanda şehir otellerinde de “conversion brand” stratejileri ile hazır binaları zincir portföyüne katma eğilimindeler.
Uluslararası markaya dönüşümün stratejik avantajları
Gelir artışı ve ADR yükselişi
Uluslararası markalar;
sayesinde otelin ADR’sini ve doluluğunu artırır. Dönüşümle RevPAR ve EBITDA’da %20 – 25 artış sağlamak mümkündür.
Global dağıtım gücü
Antalya’daki bir otelin sadece Almanya ve Rusya’ya bağlı kalması artık büyük bir risk. Zincir markalar sayesinde: ABD pazarı, Uzak Doğu, Orta Doğu high-end segment, sadakat üyeleri devreye girer. Bu çeşitlilik kriz dönemlerinde hayati önem taşır.
Banka ve Finansman Avantajı
Markalı oteller:
Uluslararası bir markayla çalışan otellerin değerleme çarpanı, bağımsızlara göre 0,5 – 1,5 puan daha yüksek EBITDA multiple ile işlem görebilir.
Operasyonel disiplin ve standartlaşma
Markalar;
sunarak operasyonu profesyonelleştirir.
Bu durum özellikle:
ciddi fark yaratır.
Her Şey Dahil konseptte marka gücü
Eskiden lüks zincirler “all inclusive” modeline mesafeliydi. Ancak artık özellikle Akdeniz destinasyonlarında:
markaların büyüme stratejisinde yer alıyor.
Bu durum Antalya, Bodrum ve Çeşme için büyük fırsattır.
Franchise mı? Yönetim Anlaşması mı?
Zincirler iki model sunar:
Franchise
Management Agreement
Hangi modelin seçileceği, yatırımcının operasyon tecrübesine, finansal yapısına, stratejik hedeflerine bağlıdır.
Antalya ve Ege için kritik gerçek
Bugün bölgede yüzlerce bağımsız resort:
ile karşı karşıya.
Markaya dönüşüm ise:
gerektirir.
Yanlış marka seçimi, yatırımcıyı 10 yıl bağlayabilir.
Doğru marka seçimi ise varlık değerini sıçratabilir.
H&P Hospitality Partners olarak yaklaşımımız
Biz markayı “isim” olarak görmeyiz.
Biz markayı; Finansal model, Risk matrisi, Lokasyon analizi, Rakip benchmark, Yatırım geri dönüş süresi, Değer artışı potansiyeli ile birlikte değerlendiririz.
Her proje için:
· Marka öncesi ve sonrası EBITDA simülasyonu
· Renovasyon CAPEX analizi
· Franchise fee impact çalışması
· 10 yıllık projeksiyon hazırlarız.
Çünkü mesele sadece marka almak değil, Doğru markayı, doğru şartlarla, doğru sözleşme yapısıyla almaktır.
Sonuç olarak;
Antalya ve Ege kıyılarında zincir markaya dönüşüm artık bir trend değil, bir stratejik zorunluluktur.
Bağımsız kalmak bir tercihtir. Ama markalı büyümek bir stratejidir.
Önümüzdeki 5 yıl içinde dönüşmeyen birçok orta ölçekli resortun değer kaybı yaşayacağını öngörüyoruz.
H&P Hospitality Partners olarak yatırımcılara şunu söylüyoruz:
Marka seçimi bir pazarlama kararı değil, bir varlık yönetimi kararıdır.
Doğru analizle, doğru konumlandırmayla ve doğru marka eşleşmesiyle,
oteliniz sadece dolu değil, daha değerli hale getirilebilir.
