Aykut Bakay / Otel Yönetim ve Yatırım Danışmanı

Bir Sahil kasabasında, deniz kenarında hatta İstanbul’un eski tarihi bölgesinde 10-15 odalı şirin bir binayı satın alıp işletmek ya da küçük bir kafe açmak hem prestijli bir yatırım hem de keyifli bir yaşam vaadiydi. Ancak bugün geldiğimiz nokta Maliyet baskısına yenilen butik işletmecilik.

Sektörde dengeler öyle bir şaştı ki, birkaç sene öncesine kadar yatırımcıların hayali butik oteller, küçük binalardı, bugün ise otel sahiplerinin en büyük kabusu haline gelmiş durumda. "Satılık otel" ilanlarındaki artışın arkasında yatan temel sebep artık sadece sürdürülebilirliği imkansız hale gelen operasyonel yükler.

Görünmez giderlerin pençesinde

Küçük bir otel işletmek, sanılanın aksine büyük bir oteli yönetmekten daha zordur. Çünkü büyük bir tesisde maliyetleri yayabileceğiniz geniş bir oda kapasitesi, restoranlar, barlar, spa, toplantı salonları vb. gelir getiren bölümler varken, küçük otellerde her bir lamba, her bir personel ve her bir tamirat doğrudan kar marjını azaltır. Bugün butik oteller, batmak veya devam etmek ile iki ucu keskin bir karar üzerinde duruyor: Bir yanda misafir memnuniyetini korumak için gereken kalite standartları, diğer yanda ise hayatta kalabilmek için yapılması gereken kesintiler.

İşletme sahiplerinin her ay sonu gider kâbusu başlıklar; Personel giderleri, enerji giderleri, internet sosyal medya vs. tanıtım reklam giderleri ve geri kalan diğer giderler; Vergi, sigorta, bakım-onarım ve pazarlama masrafları, işletme küçük olsa da "küçülmüyor." Kalemler değişmese de otelin hacmine göre oran büyüyor veya küçülüyor.

Hayatta kalma eşiği 50 oda

Bugün sahada görüştüğümüz yatırımcıların profilleri tamamen değişti. Artık kimse "şirin olsun, az olsun, huzur olsun" demiyor. Portföyümüzde 40-50 oda bandının altındaki tesisler neredeyse alıcı bulamaz hale geldi. Yatırımcı haklı olarak şunu hesaplıyor: "Aynı gece müdürünü, aynı teknik personeli ve aynı resepsiyon ekibini 15 oda için de 50 oda için de istihdam edeceksem, neden 15 odaya yatırım yapayım? Büyük otellere göre bu sayı değişse de bulunması gereken hizmetler değişmiyor "

Bu matematiksel gerçeklik, sektörde yeni bir standart doğurdu. 50 odanın altı, günümüz ekonomik konjonktüründe artık "yatırım" değil, "pahalı bir hobi" kategorisine girmeye başladı.

Markaların "Küçük" çıkmazı

Bir diğer yanılgı ise, "Oteli küresel bir zincirin alt markasına bağlar, kurtarırım" düşüncesi. Ama ne yazık ki uluslararası otel zincirleri de bu matematiksel açmazın farkında. Büyük markalar, işletme giderlerini karşılayamayan, yeterli nakit akışını yaratamayan küçük yapılar için alternatif üretmekte çok seçici davranıyorlar. Para kazanamayan bir operasyona imza atmak, markanın itibarını da riske attığı için butik yapılar için sunulan alt marka seçenekleri bir elin parmağını geçmiyor.

Hizmetten kısıp ve personel sayısını azalttığınız anda misafir puanları düşüyor; puanlar düştükçe talep azalıyor ve bu kısır döngü otelin temelli satılığa çıkmasıyla son buluyor.

Eğer cebinizde bir sermaye varsa ve otel yatırımına niyetliyseniz, romantik hayalleri bir kenara bırakıp rasyonel sayılara odaklanmanın vaktidir. Turizmde artık "küçük otel güzeldir" devri kapandı; artık sadece "yönetilebilir ve ölçeklenebilir olan" ayakta kalıyor.

Küçük otellerde "günü kurtarmak" bile artık bir başarı…