Aykut Bakay / Otel Yönetim ve Yatırım Danışmanı

Otellerin asıl müşterisi turist değil, banka oldu.  Kur baskısı, bölgesel belirsizlikler, mantar gibi türeyen yeni tesislerle artan oda sayıları, rekabet, komisyon yükleri ve daralan kâr marjları derken otellerin ana müşterisi artık bankalar oldu.

Doluluk var ama günün sonunda kâr yok. Birkaç yıl önce yıl sonunda %30–35 net kârlardan bahsedilirken, bugün %12–15 bandı bile birçok otel için iyi sayılıyor.

Otellerin önemli bir kısmı büyümek için değil, kredi çarkını döndürmek için çalışıyor. Amaç kâr etmek değil; maaşı ödemek, faizi çevirmek ve sistemi ayakta tutmak.

Maliyet tarafı daha da kötü. Personel, enerji, kira, kredi faizi, marka bedelleri ve OTA komisyonları birleşince birçok otel için operasyonu çevirmek ciddi şekilde zorlaştı. Üstelik yeni açılan oteller de agresif fiyatla pazara girince rekabet daha da sertleşmeye başladı.

Eskiden “otel dolarsa kazanır” düşüncesi vardı. Şimdi aynı bölgede çok fazla otel olunca herkes daralan pastada kalan tek tük müşteri için yarışıyor. Kim uygun verirse artık.

Dışarıdan fiyatlar sabit gibi hemen hemen aynı gibi görünse de içeride ciddi bir gizli rekabet var. Acentaya verilen ekstra komisyonlar, free night’lar, upgrade’ler, ücretsiz transferler… resmi fiyatla gerçek satış fiyatı çoğu zaman aynı değil.

Bu sene satışa çıkan otel sayısı ciddi şekilde arttı. Ama her satılık otel de zor durumda diyemeyiz. Çünkü bir kısmı yatırımcı kendi kararı, bir kısmı kredi baskısı, bir kısmı da operasyon yorgunluğu nedeniyle el değiştiriyor. Özellikle satılık butik otellerde “satıp biraz borçlarımı ödeyip nefes alayım” düşüncesinde.

Türkiye’de bazı oteller işletmek için değil, daha çok yatırım amacıyla alınmıştır. Bu yüzden fiziksel olarak güçlü ama işletme tarafı zayıf yapılar ortaya çıktı.

Zincir marka tarafında da tablo farklı değil. Marka tek başına çözüm olmuyor. Franchise bedelleri, standart baskısı ve renovasyon zorunlulukları zamanla yatırımcıyı yoruyor.

Türkiye’de otel yatırımları uzun süre sadece gayrimenkul tarafıyla birlikte büyüdü. Bina her zaman kazandırır zihniyetindeydi. İşletmeden çok binaya değer biçen bir düşünce vardı. Son dönemde ise otelden en kısa sürede nasıl kazanırım, 10 – 12 yılda yatırdığım parayı nasıl geri alırım düşüncesindeler. Ama otelcilik bu değil. Bu düşünce hem çalışan tarafında hem hizmet kalitesi anlamında gerilime yol açıyor. 

İyi lokasyon, güçlü marka ve doğru yönetilen oteller hâlâ ayakta. Ama eski düzen ilerleyen, kendini geliştiremeyenler ciddi sıkıntıda. Otel yatırımcıları tarafında da artık alıcılar sadece bina değil, çalışan kar eden bir yapı arıyor.

Eskiden otel açmak zordu, şimdilerde ise oteli yaşatmak zor.